Litige entre propriétaire et locataire : que faire ?

Les relations entre propriétaire et locataire ne sont pas toujours sans difficultés. Malentendus, problèmes sur l’état du logement, sur le montant ou le paiement du loyer, etc. les litiges ne manquent pas et finissent parfois au tribunal. Découvrez dans ce guide, quelques conseils à suivre en cas de litige entre propriétaire et locataire !

Quels sont les motifs de litiges les plus habituels ?

Avant de donner nos conseils sur les différentes manières de régler les conflits entre bailleurs et locataires, voici les litiges les plus communs :

• le montant du loyer, des charges et/ou du dépôt de garantie ;
• l’état du logement à l’entrée ou à la sortie du locataire ;
• les retards ou absences du paiement du loyer ;
• la restitution du dépôt de garantie ;
• les conditions de la résiliation du contrat.

Que faire en cas de litige entre locataire et propriétaire ?

Lors d’une situation de conflit entre propriétaire et locataire et avant toute procédure judiciaire, il est d’abord recommandé de trouver une solution à l’amiable, en :

• demandant à votre assurance multirisque habitation (MRH) si elle peut couvrir les raisons du conflit ;
• procédant à une mise en demeure avec une lettre recommandée avec accusé de réception, reprenant le motif du désaccord et demandant l’obtention de l’exécution d’une obligation comme le paiement d’une somme ou l’exécution de travaux ;
• demandant l’aide de la commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice.

Qu’est-ce que la commission départementale de conciliation (CDC) ?

La CDC, ou commission départementale de conciliation, est un organisme public dont l’objectif est de trouver des solutions à l’amiable lors d’un conflit entre bailleur et locataire afin de désengorger les tribunaux.

La CDC est composée de représentants répartis équitablement entre les deux parties. De cette manière, elle est totalement impartiale. Le propriétaire ou le locataire peut la saisir à tout moment en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception.

Après un entretien avec chaque partie, la CDC rend son avis dans les deux mois suivants. Après cela, le bailleur et le locataire sont libres de poursuivre leur contentieux devant le tribunal d’instance ou de régler le problème à l’amiable.

Comment se déroule l'action en justice ?

Dans le cas où aucune solution amiable n’a pu être trouvée, il est alors possible de se rendre au tribunal d’instance. Vous devrez alors rédiger une assignation ou une déclaration au greffe (si les montants d’argent demandés sont inférieurs à 4 000 €), qu’il faudra remettre au défendeur par un huissier.

Dans un délai de deux mois à compter de la remise de l’assignation, les deux parties seront convoquées à une audience au tribunal d’instance.

Le bailleur peut-il expulser le locataire en cas de litige ?

Le propriétaire peut effectivement demander l’expulsion du locataire du locateur mais il doit respecter certaines conditions d’abord. En effet, il doit d’abord informer le juge d’instance qui prendra sa décision après avoir écouté les deux parties.

Si l’expulsion est validée par le juge, l’huissier de justice fera parvenir au locataire un commandement à quitter les lieux. Le locataire aura alors deux mois pour partir. En cas de comportement récalcitrant, l’huissier peut faire intervenir les forces de l’ordre.

La demande d’expulsion est généralement liée à un non-paiement des loyers, des charges ou bien du dépôt de garantie, un défaut de souscription à une assurance habitation ou aux troubles causés au voisinage.

A noter : l’expulsion du locataire est impossible lors de la trêve hivernale, soit entre le 1er novembre et le 15 mars, hors Paris et entre le 15 octobre et le 31 mars à Paris.

Prévenir les litiges

Dans tous les cas, le mieux reste encore de prévenir les litiges.

Afin de prévenir tout conflit, il est recommandé de bien lire le bail avant la signature et de le relire avant toute contestation. Lors de la lecture, il est important de faire attention à la description du logement ainsi que son usage, à l’inventaire des meubles si cela est indiqué, à la liste des pièces et des parties communes, etc.

En outre, il est conseillé de faire très attention à l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement. C’est en comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie qu’il est possible d’établir les charges et la responsabilité du locataire. Parfois, il arrive que le locataire et le propriétaire aient simplement manqué de vigilance à l’entrée. N’hésitez donc pas à bien vérifier le logement à votre arrivée. Le locataire a 10 jours pour modifier l’état des lieux.

Enfin, la communication est sans doute le meilleur conseil à donner pour éviter les litiges. Il est nécessaire d’informer l’autre s’il y a un problème, des modifications ou des décisions qui pourraient impacter le bail.