Guide complet sur l'accession à la propriété en 2024

Accéder à la propriété est un rêve pour bon nombre de français, séduits à lidée de se constituer un patrimoine stable et transmissible.

Devenir propriétaire nest cependant pas toujours évident. Et si 58% des français sont aujourdhui propriétaires de leur résidence principale, les 42% restants peuvent y voir un parcours semé dobstacles difficiles à franchir.

Vous souhaitez devenir propriétaire ? Vous ne savez pas par où commencer ni comment faire ? Rassurez-vous, avec les bonnes informations et un accompagnement adapté, laccès à la propriété nest pas toujours aussi compliqué que lon pourrait le penser. Et CDC Habitat est justement là pour vous le prouver !

Qu'est-ce que l'accession à la Propriété?

L'accession à la propriété désigne le fait de devenir propriétaire d'un logement neuf ou ancien à laide dun crédit immobilier.

Il existe différents types d'accession à la propriété :

L'accession libre : elle sadresse à tous, sans conditions de revenus, et permet à lemprunteur de choisir le logement quil désire sans aucune contrainte.

Laccession sociale ou accession aidée : elle concerne les emprunteurs qui bénéficient de certaines subventions en plus de leur prêt pour pouvoir financer leur projet immobilier. Si elle offre généralement des conditions avantageuses, elle ne sadresse toutefois quà certains ménages et ne permet pas dacheter nimporte quel type de bien.

Pourquoi accéder à la propriété ?

Accéder à la propriété est un objectif majeur pour de nombreux ménages français car être propriétaire de son logement permet de :

Disposer de son logement comme on l'entend.

Se constituer un patrimoine immobilier durable, transmissible à ses enfants.

Réaliser un investissement rentable sur le long terme et ne plus avoir de loyer à payer une fois le prêt remboursé.

Devenir propriétaire présente donc de nombreux avantages. Le problème, cest que linvestissement initial pour pouvoir acquérir un bien immobilier est souvent conséquent. Et tout le monde na pas forcément les capacités dobtenir plusieurs centaines de milliers deuros de crédit Heureusement, des dispositifs existent pour faciliter le financement dun tel projet 

Le Prêt Social Location Accession (PSLA)

Le PSLA (Prêt Social Location Accession) est un dispositif d'accession sociale destiné aux ménages à faibles ressources. Il permet à ces derniers de devenir propriétaires de leur logement de manière progressive.

Comment fonctionne le PSLA ?

Le prêt social location-accession permet au locataire dun logement de progressivement devenir propriétaire du bien quil occupe.

Ce dispositif fonctionne en deux phases :

Une phase locative (de 4 ans maximum) pendant laquelle le ménage est locataire du bien et verse une redevance composée d'une part locative (loyer) et d'une part acquisitive (épargne)

Une phase d'accession pendant laquelle le ménage devient propriétaire de son logement et rembourse un prêt immobilier.

Le passage de la phase locative à la phase d'accession se fait via une levée d'option d'achat au bout de 4 ans (ou moins), qui n'est pas obligatoire. Le ménage peut donc choisir de rester locataire s'il le souhaite.

Ce type de prêt vous intéresse ? Alors voyons tout de suite si vous y êtes éligible.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce prêt ?

Les critères déligibilité au PSLA peuvent varier dun organisme à lautre mais pour en bénéficier, il faut en général :

Acheter un logement neuf agréé par l'État.

Occuper le logement à titre de résidence principale.

Ne pas dépasser certains plafonds de ressources.

Obtenir un pré-accord de la banque.

Et, dans certains cas, être primo-accédant.

Vous réunissez toutes ces conditions ? Vous allez alors pouvoir profiter des nombreux avantages du PSLA.

Quels sont les avantages du PSLA pour les bénéficiaires ?

Le PSLA présente de nombreux avantages pour les accédants à la propriété :

Un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu de 20 % pour l'achat du logement.

Lexemption du paiement des droits denregistrement du bien.

Une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

Une garantie de relogement ou de rachat du logement en cas de renoncement au projet.

La possibilité de cumuler le dispositif PSLA avec dautres aides (PTZ, Prêt action logement, APL).

Des mensualités de remboursement plafonnées et progressives.

Comme vous le voyez, le PSLA peut vraiment savérer avantageux pour ses bénéficiaires. Son fonctionnement particulier peut toutefois être assez déroutant, notamment sur le plan financier.

Les aspects financiers du PSLA

L'accession à la propriété via un PSLA, que ce soit pour une maison ou un appartement, implique une structuration financière particulière quil est important de bien comprendre. CDC Habitat va donc vous expliquer tout ça en détail.

Comprendre les phases locative et acquisitive

Le PSLA se compose de deux phases distinctes :

La phase locative : pendant une période allant de 6 mois à 4 ans, l'accédant verse une redevance composée :

d'une part locative (le loyer), dont le montant est fixé par les textes, qui constitue une indemnité doccupation et qui sera donc versé à perte.

et d'une part acquisitive (épargne), qui représente une avance sur le paiement et qui sera déduite du prix de vente en cas dachat. Son montant dépend des futures mensualités du locataire mais ne peut pas être inférieur à 15 . 

La phase d'accession : avant la fin ou à l'issue de la phase locative, l'accédant peut lever l'option d'achat et choisir de devenir pleinement propriétaire de son logement. Le montant de la part acquisitive versée durant la phase locative est alors déduit du prix de vente final.

Quels sont les plafonds de ressources du PSLA ?

Pour bénéficier du PSLA, les ménages doivent respecter des plafonds de ressources qui varient en fonction de la composition familiale et de la zone géographique. Par exemple, en 2024, les plafonds sont les suivants :

Composition du foyer

Plafonds de revenus de la zone A + Abis

Plafonds de revenus de la zone B1

Plafonds de revenus de la zone B2 et C

1 personne

37 581

37 581

32 672

2 personnes

56 169

56 169

43 633

3 personnes

73 629

67 517

52 470

4 personnes

87 909

80 874

63 346

5 personnes

104 592

95 739

74 518

6 personnes

117 694

107 737

83 983

Personne supplémentaire

13 115

12 004  

9 368

Ce qui signifie par exemple quun couple désireux dacquérir un bien en zone B1 grâce au PSLA ne devra pas gagner plus de 56 169 à 2 sur une année. Sil remplit les critères, il pourra alors accéder au dispositif et devra sacquitter de la redevance locative.

Comment est calculée la redevance locative ?

Pour calculer la redevance locative dun bien, il faut prendre en compte la surface de lappartement ainsi que la zone dans laquelle il se situe.

Dans le cadre dun PSLA, le montant de la redevance locative est en effet plafonné par zone. En 2024, il ne peut donc pas dépasser les plafonds indiqués ci-dessous :

Zone

Abis

A

B1

B2

C

Redevance maximum / m2

14,82

11,38

9,81

9,42

8,72

Ce qui veut dire que la part locative maximale pour un bien de 60m2 en zone B1 ne pourra pas excéder 60 x 9,81 = 588,6 .

Il faudra ensuite ajouter à cela la part acquisitive du bien (15 minimum), qui sera basée sur le montant maximal demprunt que peut supporter le futur acquéreur.

Prenons un exemple concret pour être plus clair :

Imaginons qu'un locataire qui a une capacité de remboursement de crédit de 800 /mois occupe pendant 3 ans le logement de 60m2 évoqué précédemment.

Cela voudra donc dire que sa part acquisitive pourra être égale à 800 - 588,6 = 211,14

Au moment de lachat du bien ce seront donc (211,14 x 12 mois) x 3 ans = 7 601,04 qui seront déduits du prix de vente final du bien. Le locataire aura donc déjà commencé à payer son logement.

Comme vous le voyez, le PSLA peut donc savérer fort intéressant. Cela demande toutefois des efforts financiers quil nest pas toujours facile de réaliser

Heureusement, ce dispositif peut être cumulé avec dautres aides pour faciliter encore plus laccès à la propriété.

Les aides associées au PSLA

Aussi avantageux soit il, le PSLA, ne suffit pas toujours à lui seul pour permettre daccéder à la propriété. Il peut toutefois être cumulé avec dautres aides pour soutenir les ménages les plus modestes dans leur projet :

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : accordé sous conditions de ressources, il peut financer jusqu'à 40 % de l'opération. Son montant peut atteindre 180 000 selon la composition du ménage et la localisation du bien.

Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) : destiné aux ménages sous plafonds de ressources PSLA, il peut financer l'intégralité de l'achat. Ses taux d'intérêt sont plafonnés et avantageux.

Le prêt à taux zéro "CSF Accession" de CDC Habitat : il permet d'emprunter jusqu'à 10 000 sans intérêts pour financer une partie de l'apport personnel.

Grâce à cette structuration financière complète, le PSLA rend l'accession à la propriété possible pour des ménages qui en auraient été exclus dans le marché libre. Mais surtout, elle leur offre des garanties quun crédit classique ne pourrait pas leur apporter.

La sécurisation de l'accession à la propriété

Lachat dun bien immobilier est un projet coûteux, qui engage souvent les ménages sur le long terme. Or, un accident nest jamais à exclure. Cest pourquoi les opérateurs de location accompagnent les locataires acquéreurs et leur proposent différentes garanties qui leur permettent de sécuriser leur investissement.

Les garanties du PSLA

En plus des conditions financières avantageuses, le PSLA offre plusieurs garanties intéressantes pour sécuriser le parcours des acquéreurs :

La garantie de rachat qui permet au ménage de se rétracter et de revendre son logement au vendeur initial pendant 15 ans.

La garantie de relogement qui engage le vendeur à reloger le ménage pendant 15 ans si ce dernier narrive plus à sacquitter de ses mensualités.

Les assurances revente, relogement et garantie de loyers qui protègent les accédants contre les accidents de la vie.

La garantie décennale contre les malfaçons qui protège lacheteur pendant 10 ans en cas de vices de construction.

CDC Habitat vous accompagne dans votre projet

CDC Habitat, filiale de la Caisse des Dépôts, joue un rôle clé dans la sécurisation des opérations d'accession à la propriété via le PSLA. En tant qu'acteur majeur du logement social en France, CDC Habitat :

Développe et commercialise des programmes immobiliers et des logements sociaux en PSLA partout en France.

Accompagne les accédants à chaque étape de leur projet, de la réservation jusqu'à la levée d'option.

Sécurise les opérations d'accession grâce aux garanties de rachat, de relogement et de loyers impayés.

Propose des financements avantageux comme le prêt à taux zéro "CSF Accession".

Après avoir lu tout ça, vous avez envie davoir recours au PSLA pour acquérir votre logement ? Alors voyons tout de suite comment faire.

Comment se déroule lacquisition d'un logement via un PSLA ?

Vous lavez certainement compris, devenir propriétaire via le PSLA se fait de manière progressive. Il va donc falloir respecter plusieurs étapes clés.

De la location à l'achat : les étapes clés

Lacquisition dun bien en PSLA se fait selon un processus bien précis :

Identification dun programme immobilier éligible et agrémenté par l'État.

Réservation du logement auprès du promoteur ou de CDC Habitat avec versement d'un dépôt de garantie.

Signature d'un contrat de location-accession qui définit les conditions de la phase locative et de la levée d'option.

Entrée dans les lieux et début de la phase locative avec paiement d'une redevance mensuelle (loyer + épargne).

Levée d'option d'achat au bout de 6 mois minimum, selon les modalités prévues au contrat.

Signature de l'acte de vente définitif chez le notaire qui marque le transfert de propriété.

Début de la phase de remboursement du prêt immobilier sur la durée prévue.

Ce processus permet un passage en douceur du statut de locataire à celui de propriétaire, avec une grande flexibilité.

Les engagements du locataire-accédant

Pendant la phase locative, le ménage a un statut hybride de locataire-accédant. À ce titre il s'engage à:

Occuper le logement à titre de résidence principale.

Payer la redevance mensuelle composée du loyer et de l'épargne.

Entretenir le logement comme s'il en était propriétaire.

Souscrire une assurance habitation qui couvre au moins les risques locatifs.

Lever l'option d'achat dans le délai prévu au contrat de location-accession.

En cas de non-respect de ces engagements, des pénalités, voire une résiliation du contrat peuvent être appliquées.

Quelles sont les conséquences fiscales et financières du PSLA ?

Sur le plan fiscal, les accédants via le PSLA bénéficient d'avantages importants :

Un taux de TVA réduit à 5,5% sur le prix du logement.

Une exonération de taxe foncière pendant 15 ans à compter de l'achèvement de la construction.

Une réduction des frais de notaire.

La possibilité de déduire les intérêts du prêt de leurs impôts (dans la limite d'un certain plafond).

Au niveau financier, la phase locative du PSLA permet de constituer une épargne qui viendra en déduction du prix d'achat. L'accédant peut ainsi réduire le montant de son prêt immobilier et de ses mensualités.

En bref, vous laurez compris, avec toutes ces spécificités, le PSLA est plus qu'un simple mode d'acquisition immobilière. C'est un véritable outil d'accession sociale à la propriété, qui donne un coup de pouce décisif aux ménages modestes pour réaliser leur rêve dans un cadre sécurisé et avantageux.

Et si vous recherchez encore un bien immobilier à acquérir, nhésitez pas à consulter notre offre de logements en vente chez CDC Habitat, que ce soit pour lachat dune maison ou lachat dun appartement.