Le Bail Réel Solidaire : une solution innovante pour l'accession à la propriété

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif mis en place en 2017 pour faciliter l'accès à la propriété aux ménages les plus modestes. Il permet de dissocier le foncier (terrain) du bâti (la maison) afin de réduire significativement le coût d'acquisition d'un logement.

Vous rêvez de devenir propriétaire mais les prix de l'immobilier dans votre région sont trop élevés pour vous ? Alors, le Bail Réel Solidaire pourrait bien être la solution qu'il vous faut !

Son fonctionnement repose toutefois sur quelques spécificités quil est important de bien comprendre avant dy avoir recours. CDC Habitat va donc vous présenter cette solution en détail pour vous permettre de savoir si elle pourrait vous convenir.

Comprendre le Bail Réel Solidaire (BRS)

Avant de vous lancer dans un projet d'accession à la propriété via le BRS, il est important d'en comprendre le fonctionnement. Nous allons donc voir ce quest le Bail Réel Solidaire et comment il fonctionne.

Les origines et objectifs du BRS

Créé dans le cadre de la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014 et de la loi pour la croissance de 2015, le Bail Réel Solidaire a été mis en place pour développer une offre de logements abordables dans les secteurs où les prix de l'immobilier sont élevés.

Son objectif principal est donc de faciliter l'accession à la propriété aux ménages les plus modestes. Et pour y parvenir, il se repose sur un mode de fonctionnement original.

Principe et mécanisme de fonctionnement

Le mécanisme central du BRS repose sur la dissociation entre la propriété du foncier (le terrain) et celle du bâti (les murs).

Pour faire simple :

• L'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) est propriétaire du terrain mais il le met à disposition des locataires dans le cadre d'un bail de longue durée, le BRS, moyennant le paiement d'une redevance modique.
• Le ménage locataire devient quant à lui propriétaire du logement, qu'il peut occuper, louer ou revendre avec un prix plafonné.

Ce dispositif permet ainsi de proposer des logements à des tarifs préférentiels et garantit que ces logements restent abordables, au fil des reventes successives.

Il sagit donc dun système avantageux à bien des égards...

Les avantages du Bail Réel Solidaire

Le Bail Réel Solidaire ne se contente pas de faciliter l'accession à la propriété, il offre également de nombreux avantages aux acquéreurs. Des économies significatives à l'achat aux bénéfices fiscaux, en passant par une contribution à une mixité sociale durable, le BRS a en effet plus d'un atout dans sa manche.

Une économie substantielle à l'achat

L'un des principaux atouts du BRS est de permettre aux ménages de devenir propriétaires à moindre coût.

En dissociant terrain des murs, le BRS peut en effet faire baisser le prix d'achat du logement de 20% à 40% selon les secteurs géographiques. Cette économie substantielle permet donc de faciliter l'accès à la propriété aux ménages modestes, particulièrement dans les villes où l'immobilier est cher.

Mais les atouts du BRS ne sarrêtent pas là

Les avantages fiscaux et les aides financières

Au-delà des économies réalisées à l'achat, le Bail Réel Solidaire savère également intéressant dun point de vue fiscal puisquil permet de :

• Bénéficier d'un prêt à taux zéro (PTZ).
• Profiter d'un taux de TVA réduit à 5,5% au lieu de 20%.
• Être exonéré de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans.
• Être exempté du paiement des droits de mutation.

Mais les acquéreurs peuvent également bénéficier de différentes aides financières cumulables avec le BRS, comme :

• Les prêts d'accession sociale (PAS) proposés par certaines banques.
• Les prêts et subventions des collectivités locales le cas échéant.

Autant de dispositifs qui viennent alléger le coût global de l'opération et faciliter l'obtention d'un prêt immobilier.

La contribution à une mixité sociale durable

En proposant des logements à des tarifs abordables, le BRS contribue à l'amélioration de la cohésion et à la mixité dans les zones tendues.

Il permet en effet aux familles modestes de s'installer durablement dans des quartiers où le coût de l'immobilier est habituellement trop élevé pour elles et favorise ainsi le brassage social et la création de liens entre les habitants.

Vous êtes séduit par le Bail Réel Solidaire mais vous vous demandez si vous pouvez en bénéficier ? Alors voyons cela tout de suite.

Quelles sont les conditions d'éligibilité au BRS ?

Comme pour la majorité des dispositifs aidés, laccès au BRS est soumis à des conditions d'éligibilité. Seuls les ménages qui répondent aux principaux critères peuvent donc en bénéficier.

Les plafonds de ressources

L'accès au BRS est réservé aux familles dont les revenus ne dépassent pas certains seuils. Ces plafonds de ressources sont les mêmes que ceux du prêt social location-accession (PSLA) et varient selon deux critères :

1. La composition familiale : le plafond est plus élevé pour un couple avec enfants que pour une personne seule par exemple.
2. La zone géographique : le territoire français est divisé en plusieurs zones (A, B1, B2, C) en fonction du niveau des tarifs de l'immobilier.

Ces plafonds sont révisés annuellement pour tenir compte des évolutions. À titre d'exemple, en 2024, les seuils à respecter sont les suivants :

Les critères spécifiques d'accès au bail

Au-delà des seuils de ressources, les Organismes de Foncier Solidaire peuvent également définir des critères d'éligibilité complémentaires en concertation avec les collectivités locales afin de favoriser certains publics prioritaires ou de répondre aux besoins spécifiques du territoire.

Parmi les critères fréquemment utilisés, on peut notamment citer :

• Le lien avec la commune : certains programmes peuvent être réservés aux personnes qui travaillent ou résident déjà dans la commune.
• La situation familiale : les familles avec enfants ou monoparentales peuvent être privilégiées.
• L'engagement à occuper le logement : pour éviter les achats spéculatifs, certains organismes fonciers demandent aux acquéreurs de s'engager à habiter le logement pendant une durée minimale.
• Le niveau de solvabilité : même en respectant le plafond de ressources, les bénéficiaires doivent être en mesure de financer l'achat (apport personnel, capacité d'emprunt).

Ces critères spécifiques varient dun organisme à lautre et sont mentionnés par l'Organisme de Foncier Solidaire lors de la commercialisation des logements.

Vous remplissez les conditions d'éligibilité au BRS et vous souhaitez sauter le pas ? Alors voyons maintenant comment acquérir un appartement ou une maison via ce dispositif.

Acheter un bien immobilier en BRS

Acheter un logement en Bail Réel Solidaire ne s'improvise pas. De la recherche du bien à la signature chez le notaire, en passant par le montage du dossier de financement, il est essentiel de bien comprendre les étapes clés du processus et les obligations qui en découlent pour être sûr de réussir son projet.

La procédure d'achat et les partenaires impliqués

L'acquisition d'un appartement  ou dune  maison en BRS se déroule généralement en plusieurs étapes :

1. Le candidat dépose un dossier auprès d'un organisme de foncier solidaire ou d'un promoteur immobilier partenaire (souvent une coopérative HLM).
2. L'Organisme de Foncier Solidaire vérifie que le candidat respecte les conditions d'éligibilité et sélectionne les candidats si l'offre est inférieure à la demande.
3. Le candidat retenu signe un contrat de réservation avec le promoteur qui réalise l'opération immobilière.
4. Lacquéreur finalise son plan de financement (apport personnel, prêt bancaire, aides) et signe l'acte de vente chez le notaire. Il acquiert alors la propriété des murs et verse les fonds à lOrganisme de Foncier Solidaire.
5. L'OFS, qui a porté le terrain pendant toute l'opération, signe le bail avec le ménage. Il en assurera ensuite la gestion et le suivi.

Les principaux partenaires d'une opération en BRS sont donc :

• l'organisme de foncier solidaire,
• le promoteur immobilier,
• et bien sûr le ménage acquéreur.

Il arrive également souvent que les collectivités locales soient impliquées en amont pour identifier les besoins et les terrains disponibles.

La signature et lengagement du bénéficiaire

En signant un contrat de BRS, le ménage bénéficiaire s'engage à respecter plusieurs obligations :

• Occuper le logement à titre de résidence principale, et ne pas le mettre en location (sauf exceptions).
• S'acquitter de la redevance mensuelle auprès de l'OFS pour l'occupation du terrain, en plus du remboursement de son prêt bancaire.
• Entretenir son bien en bon père de famille.
• En cas de revente, respecter le prix de cession maximal fixé par le bail et donner la priorité à des acquéreurs sélectionnés par l'Organisme de Foncier Solidaire.

L'OFS accompagne ensuite le ménage tout au long de la vie du bail. Il veille au respect des engagements et gère les événements susceptibles daffecter le contrat (succession, travaux, etc.).

Revendre et transmettre un bien acquis en BRS

Le Bail Réel Solidaire n'est pas une simple opération immobilière ponctuelle. Il s'inscrit dans une logique de long terme qui vise à pérenniser l'accès à la propriété pour les ménages modestes. C'est pourquoi la cession et la transmission d'un bien acquis en BRS sont encadrées par des règles spécifiques.

À quelles conditions peut-on revendre un bien acquis en BRS ?

Après avoir signé un BRS, il est possible de revendre le logement à condition de respecter le prix d'achat et de le vendre à un ménage éligible au dispositif.

Concrètement, si vous souhaitez revendre votre bien acquis en BRS, vous devrez :

1. Informer l'Organisme de Foncier Solidaire de votre intention de vendre.
2. Faire estimer votre bien par un professionnel agréé.
3. Mettre en vente votre logement au prix fixé par l'OFS, généralement proche du tarif d'achat initial.
4. Trouver un acheteur répondant aux critères d'éligibilité du BRS.
5. Signer l'acte de vente chez le notaire, en présence de l'OFS.

En respectant ces conditions, vous permettez à d'autres familles modestes de devenir propriétaires dans des conditions similaires aux vôtres.

Le rôle de l'Organisme de Foncier Solidaire dans la pérennisation du BRS

L'Organisme Foncier Solidaire joue un rôle central dans la gestion durable du Bail Réel Solidaire. Au-delà de la mise en place initiale du dispositif, l'OFS intervient tout au long de la vie du bien.

• Il assure le suivi des reventes et veille au respect des conditions fixées dans le bail.
• Il peut accompagner les propriétaires dans leurs démarches de mise en vente et les aider à trouver un acheteur éligible au BRS.
• En cas de transmission du bien (donation, héritage), il s'assure que les nouveaux propriétaires respectent les critères d'éligibilité et les engagements du BRS.

Grâce à l'action de l'OFS, le BRS s'inscrit donc dans une logique de long terme, garantissant l'accès durable à la propriété pour les familles les plus modestes.

BRS, location libre et achat classique : quelles différences ?

Le Bail Réel Solidaire, la location libre et l'acquisition classique sont trois modes d'accès au logement bien distincts et chacun présente ses spécificités.

Différences dans l'approche et les coûts

Sur le plan de l'approche comme sur celui des coûts, ces 3 options ont chacune leurs spécificités.

Ce tableau vous permettra de facilement les appréhender :

Au regard de ce tableau, le BRS apparaît donc comme une solution intermédiaire, qui peut savérer intéressante pour toute personne qui souhaite devenir propriétaire à moindre coût, tout en bénéficiant d'une sécurité de long terme. Ce dispositif ne conviendra cependant pas à tout le monde

Choisir le BRS : Pour qui et pourquoi ?

Le Bail Réel Solidaire est particulièrement adapté aux foyers à faibles revenus, qui souhaitent accéder à la propriété dans une zone tendue sans disposer d'un apport personnel important.

Les acquéreurs avec une capacité dachat suffisante auront quant à eux, plutôt intérêt à se diriger vers un achat classique, beaucoup moins contraignant quun BRS.

En définitive, le choix entre BRS, location libre et achat classique dépendra de votre situation personnelle, de vos objectifs et de vos contraintes financières.