La Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA) : Un investissement immobilier de choix

La VEFA, ou Vente en État Futur d'Achèvement, est un dispositif immobilier qui permet d'acquérir un bien neuf avant même sa construction.

Sil offre de nombreux avantages et savère très protecteur pour lacquéreur, ce mode d'achat comporte toutefois des spécificités quil est important de bien saisir avant de l'envisager.

Quest-ce que la VEFA ?

La vente en état futur d'achèvement (ou VEFA) est un contrat spécifique qui permet à un acquéreur d'acheter un bien immobilier neuf avant sa construction ou pendant celle-ci. En tant que tel, il repose sur un système différent de celui applicable lors dune transaction immobilière classique.

Le concept de VEFA expliqué

Pour faire simple, il sagit dun contrat aux termes duquel :

• Le vendeur (généralement un promoteur immobilier) s'engage à livrer le bien à une date et un prix convenus à l'avance.
• L'acquéreur s'engage à payer le prix du bien selon un échéancier établi et devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

VEFA ou vente immobilière traditionnelle : quelles différences ?

L'achat en VEFA se distingue de la vente immobilière traditionnelle sur plusieurs aspects:

• L'acquéreur s'engage à acheter un bien qui n'existe pas encore ou qui est en cours de construction.
• Le processus d'achat en VEFA est échelonné dans le temps. L'acquéreur verse des appels de fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux, selon un calendrier préétabli.
• L'acquéreur a la possibilité de personnaliser son logement en choisissant certaines prestations (revêtements, équipements, etc.).

Mais les différences entre les deux types de vente ne sarrêtent pas là. Cest dailleurs ce que vous pourrez remarquer dans le tableau juste en dessous :

Les avantages de la VEFA pour l'acquéreur

L'achat en VEFA est particulièrement avantageux pour l'acquéreur, tant sur le plan résidentiel que financier puisque ce dernier bénéficie :

• D'un logement neuf et personnalisé : En achetant en VEFA, vous bénéficiez d'un bien immobilier neuf et personnalisable sur certains aspects, répondant aux dernières normes de construction et de performance énergétique.
• D'une fiscalité avantageuse : L'achat d'un bien en VEFA ouvre droit à des avantages fiscaux, comme la TVA réduite à 5,5%, ainsi que des exonérations temporaires de taxe foncière.
• De frais de notaire réduits : Les frais de notaire liés à une acquisition en VEFA sont moins élevés que pour un achat immobilier classique. Ils représentent environ 2 à 3% du prix du bien, contre 7 à 8% pour un logement ancien.
• D'une protection renforcée : La VEFA est strictement encadrée par la loi, elle offre ainsi une protection juridique et financière à l'acquéreur.

Vous l'aurez compris, la VEFA peut savérer très avantageuse. Elle comporte toutefois bon nombre de spécificités quil est essentiel de bien en comprendre avant de l'envisager.

Les principales caractéristiques de la VEFA

Si la VEFA reste une transaction immobilière, elle se démarque cependant de la vente immobilière classique par 2 caractéristiques principales.

Un transfert de propriété progressif

L'une des principales particularités de ce type de vente réside dans le transfert progressif de la propriété.

En effet, en VEFA, lacheteur acquiert la propriété du terrain à la signature du contrat mais la propriété du bien se transmet quant à elle au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Cela la différencie donc de la vente immobilière classique, où l'acquéreur devient propriétaire du bien dès la signature de l'acte authentique.

Le rôle central du promoteur

La deuxième grande particularité de la VEFA vient du rôle clé accordé au promoteur immobilier. Véritable chef d'orchestre, il est responsable de :

• la conception,
• la réalisation,
• et la livraison du programme immobilier.

Ce dernier intervient à toutes les étapes du projet, depuis l'obtention du permis de construire jusqu'à la remise des clés :

• Il coordonne les différents intervenants (architectes, entrepreneurs, artisans...),
• Il veille au respect des délais,
• et s'assure de la conformité des travaux aux plans et descriptifs convenus.

Au-delà de son rôle technique, le promoteur est également un interlocuteur privilégié pour l'acquéreur. Il est donc en mesure de lui apporter un accompagnement personnalisé à chaque étape de la vente.

Les étapes clés de la VEFA

L'achat d'un bien immobilier en VEFA se déroule selon un processus bien défini, depuis la réservation jusqu'à la livraison du logement. Chaque étape est importante et fait l'objet d'un encadrement juridique précis afin de garantir la sécurité de l'acquéreur et le bon déroulement de l'opération.

La réservation du bien et l'avant-contrat

La première étape d'un achat en VEFA est la réservation du bien. L'acquéreur signe un contrat de réservation ou un contrat préliminaire avec le promoteur, qui formalise son engagement à acheter le logement à un prix convenu.

Ce document précise notamment :

• les caractéristiques du bien (surface, nombre de pièces, plan, etc.),
• le prix de vente,
• et les modalités de paiement.

Bon à savoir : le contrat de réservation s'accompagne généralement du versement d'un dépôt de garantie (5 à 10 % du prix), qui sera restitué si le projet n'aboutit pas. Une fois les conditions suspensives levées (obtention du permis de construire, précommercialisation suffisante, etc.), le contrat de réservation laisse place à l'acte de vente définitif.

La recherche de financement et la signature

Parallèlement à la signature du contrat préliminaire, l'acquéreur doit rechercher un financement pour son achat en VEFA.

Il lui est pour cela recommandé de faire appel à un courtier ou à sa banque afin détudier les différentes possibilités (prêt classique, prêt à taux zéro, prêt conventionné, etc.) et obtenir une offre de prêt adaptée à ses besoins.

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Une fois le financement obtenu, l'acquéreur signe l'acte authentique de vente  chez le notaire. Ce document officialise le transfert de propriété et marque le début de la phase de construction.

La construction et l'appel de fonds

La construction dun bien en VEFA se déroule selon un calendrier précis, divisé en plusieurs étapes clés (fondations, gros œuvre, second œuvre, finitions).

À chaque étape, le promoteur procède à un appel de fonds, c'est-à-dire une demande de versement d'une partie du prix d'achat, proportionnelle à l'avancement des travaux.

Ces appels de fonds sont réglementés et ne peuvent excéder un certain pourcentage du prix total :

• 35% à l'achèvement des fondations.
• 70% à la mise hors d'eau (toiture posée).
• 95% à l'achèvement des travaux.
• 5% à la livraison du bien.

La livraison et les vérifications de conformité du bien

Une fois la construction achevée, le promoteur notifie à l'acquéreur la date de livraison du bien.

L'acquéreur est alors invité à visiter le logement pour évaluer sa conformité aux plans et descriptifs convenus. Ce sera alors l'occasion pour lui de mener un examen approfondi du bien et de vérifier :

• La conformité des surfaces et des volumes.
• La qualité des finitions (peintures, revêtements, équipements).
• Le bon fonctionnement des installations électriques et sanitaires.
• La présence et la conformité des équipements prévus (placards, cuisine, etc.).
• L'état des parties communes  (ascenseur, parking, espaces verts).

Cette visite donne ensuite lieu à l'établissement d'un procès-verbal de réception, qui liste les éventuelles réserves ou malfaçons constatées.

Si des réserves sont émises, le constructeur dispose alors d'un délai pour y remédier avant la livraison définitive du bien.

Une fois le logement réceptionné, l'acquéreur peut enfin en prendre possession et y emménager, devenant ainsi pleinement propriétaire de son bien.

Hélas, parfois tout ne se passe pas comme prévu, et le bien peut ne pas être livré. Mais rassurez-vous, la VEFA saccompagne de garanties légales qui protègent lacquéreur en cas de problème.

Les garanties légales en VEFA

Le contrat de VEFA saccompagne de garanties légales spécifiques, destinées à protéger l'acquéreur en cas de défaillance du promoteur ou de malfaçons dans la construction. Ces garanties, obligatoires et d'ordre public, sont une sécurité essentielle pour tout achat immobilier sur plan.

La garantie financière d'achèvement et de remboursement

Avant la conclusion d'un contrat de VEFA, le vendeur doit souscrire une garantie d'achèvement ou de remboursement. Ces garanties sont obligatoires et protègent l'acquéreur contre les risques de non-réalisation du programme.

• La garantie d'achèvement assure que le bien sera terminé conformément aux plans et descriptifs convenus, même en cas de défaillance du constructeur. Si le chantier est interrompu, l'organisme garant (banque, assurance) financera la poursuite des travaux jusqu'à leur terme.
• La garantie de remboursement, quant à elle, couvre le risque de non-démarrage du chantier. Si la construction n'a pas commencé dans un délai convenu (généralement 1 an après la signature du contrat), l'acquéreur peut alors demander la résolution de la vente et le remboursement intégral des sommes versées.

Ces garanties financières sont un gage de sérénité pour l'acquéreur, qui peut ainsi s'engager dans son achat en toute confiance.

Les garanties post-livraison : décennale, biennale et parfait achèvement

Une fois le bien livré, l'acquéreur bénéficie de garanties post-livraison qui couvrent les éventuels désordres ou malfaçons constatés.

Elles sont de trois types :

• La garantie décennale : Elle couvre lacquéreur pendant 10 ans contre les éventuels vices susceptibles de compromettre la solidité de la construction ou qui la rendent impossible à habiter.
• La garantie biennale ou de bon fonctionnement : Dune durée de 2 ans, elle concerne tout problème qui surviendrait sur les éléments d'équipement dissociables du bâti (chaudière, menuiseries, etc.).
• La garantie de parfait achèvement : Cette garantie, valable pendant 1 an après la réception, oblige le promoteur à corriger tous les désordres signalés par l'acquéreur, qu'il s'agisse de malfaçons, de non-conformités ou même de défauts de finition.

Ces différentes garanties assurent à l'acquéreur une protection complète et durable de son bien, qu'il s'agisse de la construction elle-même ou des équipements qui y sont intégrés.

Toutes ces garanties vous rassurent ? Vous envisagez dacquérir votre futur appartement ou maison en VEFA ? Il vous faudra alors bien appréhender tous les aspects financiers de la VEFA.

Les aspects financiers de la VEFA

Frais, fiscalité, financement En VEFA comme dans tout projet immobilier, les questions financières occupent une place centrale. Il est donc important de bien comprendre les différents aspects financiers de ce type de vente pour pouvoir réaliser son projet dans les meilleures conditions.

Des frais de notaire réduits et une fiscalité avantageuse

Lachat dun bien en VEFA permet de bénéficier de frais de notaire réduits par rapport à lacquisition dun bien ancien mais permet également de bénéficier dune fiscalité plus douce.

Un paiement échelonné et un financement adapté

Lautre aspect financier intéressant de la VEFA est quelle vous permet également de bénéficier :

• d'un paiement échelonné : vous ne versez pas la totalité du prix d'un coup, mais de manière progressive, au rythme de la construction. 
• d'une offre de financement adaptée : les banques proposent des offres de prêt adaptées aux particularités de la VEFA. Les fonds sont débloqués en plusieurs tranches, après chaque appel de fonds du promoteur.

Comme vous pouvez le constater, la VEFA est donc plutôt intéressante dun point de vue financier. Mais ce nest pas tout...

La personnalisation du bien : latout phare de la VEFA pour se sentir bien chez soi

Choix des finitions et travaux réservés

L'un des avantages à acheter un logement en construction est que vous pouvez demander au constructeur dadapter certains aspects de votre future maison selon vos envies.

De la couleur des murs à la robinetterie, en passant par les placards, vous avez ainsi loccasion de personnaliser votre appartement ou votre maison pour en faire un lieu unique, à votre image !

L'importance des descriptifs techniques

Pouvoir personnaliser son futur chez soi est bien souvent une perspective réjouissante. Or, lorsque lon nest pas spécifiquement expert en construction ou en décoration, cela peut donner lieu à des résultats mitigés.

Il est donc important de bien étudier les descriptifs techniques détaillés des équipements de base du logement et des prestations proposées pour faire les bons choix.

La protection de l'acquéreur

L'achat dun bien immobilier représente souvent le projet de toute une vie. Il nest donc pas rare que certains acheteurs hésitent à se lancer. Cest pourquoi la VEFA prévoit de nombreuses protections pour lui garantir un achat en toute sérénité.

Les délais de rétractation et le dépôt de garantie

Lors de la signature du contrat de réservation, lacheteur verse un dépôt de garantie qui équivaut à 5% du prix du bien.

Le projet devient alors sérieux mais nengage pas encore totalement lacquéreur. Ce dernier dispose en effet dun délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur sa décision, sans avoir à la justifier.

Une fois ce délai dépassé, lacheteur sera alors pleinement engagé.

La réglementation et les normes de conformité immobilière

Acquérir un bien en état futur dachèvement peut être inquiétant car la réalité de la construction peut parfois être bien différente à celle des plans. Cest pourquoi de nombreux textes de loi fixent des règles strictes aux promoteurs, pour assurer la conformité immobilière des projets.

Cest notamment le cas :

• De la loi du 3 janvier 1967 qui fixe les obligations d'information et de garantie des promoteurs.
• Du code de la construction et de l'habitation qui détaille les règles techniques du bâtiment.